Отсутствие в государственном кадастре недвижимости
сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является
препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части
вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или
текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться
арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте
соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет
договора аренды согласован сторонами.
Оспаривание отказа в регистрации аренды недвижимости
Согласно п. 1 ст. 26 Закона № 122-ФЗ государственная
регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной
регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с п. 3
данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения
в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому
на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта
соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой
площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как
обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В силу п. 10 ст. 33 Закона № 122-ФЗ с 1 января 2013 г . представление
кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если
кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной
документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта
недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее
дело правоустанавливающих документов.
В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17 ноября 2011 г . № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что, разрешая споры об
оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам
необходимо учитывать, что, по смыслу пп. 2, 3 с. 26 и п. 10 ст. 33 № 122-ФЗ,
представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового
паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае,
если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части
помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной
регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ,
содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи,
пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом
данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и
из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Судебная практика оспаривания отказа Росреестра
Регистрирующий орган отказал обществу в
государственной регистрации договора аренды, сославшись на абзац десятый п. 1
ст. 20, абзац четвертый п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля
1997 г .
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», п. 14 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г . № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» и указав на то, что нежилое помещение,
являющееся предметом аренды, входит в состав здания, однако кадастровый
паспорт, оформленный в соответствии с законодательством и содержащий описание
помещения, на государственную регистрацию не представлен.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о
признании отказа регистрирующего органа незаконным и об обязании осуществить
государственную регистрацию договора аренды.
Решением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования
удовлетворены.
Постановлением арбитражного суда округа решение суда
первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в
удовлетворении заявления отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
отменила постановление арбитражного суда округа и оставила без изменения
решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по
следующим основаниям (Определение № 307-КГ17-18061).
Установив, что в спорном договоре аренды указан номер
помещения, его площадь, к договору приложен план с графическим описанием,
являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной
степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что
кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемое в аренду
помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган, суды верно пришли к
выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в
государственной регистрации указанного договора аренды.
Ссылаясь на приказ Министерства экономического
развития Российской Федерации от 25 августа 2014 г . № 504 (далее -
приказ № 504) и делая выводы о необходимости кадастрового учета передаваемого в
аренду помещения и представления в связи с этим нового кадастрового паспорта с
указанием размера его арендуемой площади, арбитражный суд округа не принял во
внимание, что передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик
такого объекта, прошедшего кадастровый учет.
Кроме того, основания, предусмотренные ст. 16 Закона №
221-ФЗ, влекущие необходимость осуществления государственного кадастрового
учета и оформления в связи с этим нового кадастрового паспорта, судами не
устанавливались.
Соответствующие разъяснения даны в п. 9 Обзора
судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового
учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября
2016 г .,
согласно которому учет части помещения в целях фиксации ограничения
(обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в
целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению
нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если
соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого
здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части
объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой
данного объекта. Указанным пунктом Обзора уже был разрешен вопрос о том, что
отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части
передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для
осуществления государственной регистрации договора аренды части здания
(помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является
правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых
установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие
объекты недвижимости.
Приказ № 504, утверждая новые формы кадастровых
паспортов, не возлагает на собственников объектов недвижимости обязанности по
замене или изменению ранее выданных им в соответствии с установленными
правилами кадастровых паспортов и оформлению их согласно новым требованиям, в
связи с чем непредставление обществом кадастрового паспорта, оформленного по
новому образцу исходя из требований приказа № 504, не могло служить основанием
для отказа обществу в государственной регистрации договора аренды.